Rechtsinfo Mietrecht:
Kautionsanlagepflicht

Verletzung der Kautionsanlagepflicht: Mit welchem Satz muss der Vermieter die Mietsicherheit verzinsen?

Verletzt der Vermieter die Pflicht, eine Mietsicherheit getrennt von seinem Vermögen als Sparguthaben anzulegen, schuldet er dem Mieter Schadensersatz. Mehr als den Zinsertrag, der ihm bei einer vertrags- und gesetzeskonformen Anlage zugeflossen wäre, kann der Mieter aber auch als Schadensersatz wegen der Verletzung dieser Anlagepflicht nicht verlangen. So hat das Landgericht (LG) Waldshut-Tiengen, am 10. November 2011 entschieden (Aktenzeichen: 2 S 37/11).

Dem Urteil lag folgender Fall zu Grunde: Die Mietvertragsparteien vereinbaren bei Abschluss des Vertrages am 2. April 2001 eine Kaution in Höhe von 3.500 DM. Laut Vertrag hat der Vermieter diesen Betrag getrennt von seinem übrigen Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.

Tatsächlich „vergisst“ der Vermieter die Vereinbarung und belässt die bezahlte Kaution bei sich, ohne den Mieter zu informieren. Nach Beendigung des Mietverhältnisses am 31. März 2010 macht der Mieter Anspruch auf Zahlung des gesetzlichen Zinssatzes in Höhe von vier Prozent geltend (§ 246 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Der Paragraph lautet: „Ist eine Schuld nach Gesetz oder Rechtsgeschäft zu verzinsen, so sind vier vom Hundert für das Jahr zu entrichten, sofern nicht ein anderes bestimmt ist.“ Der Vermieter zahlt die Kaution zurück, aber lediglich mit dem geringen Sparbuchzins. Der Mieter macht die Zinsdifferenz geltend.

Die Anlagepflicht nach § 551 Absatz 3 BGB soll den Mieter sowohl vor der Insolvenz des Vermieters als auch vor einer Insolvenz der Bank schützen.

Daher muss der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen. Auf Seiten der Bank ist die sicherste Anlage das Sparbuch mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Wie ist der Mieter aber zu stellen, wenn der Vermieter die Kaution für sich behält? In Betracht kommt, den Mieter zinsmäßig so zu stellen, als sei die Kaution auf einem Sparbuch angelegt worden, so LG Gießen ZMR 1996, 593, AG Bremerhaven WuM 1989, 75. Denkbar ist auch, vom Vermieter eingesparte Darlehenszinsen zu Grunde zu legen oder den gesetzlichen Zinssatz von vier Prozent gemäß § 246 BGB.

Das LG Waldshut-Tiengen weist die Klage ab. Verletzte der Vermieter seine Anlagepflicht, schulde er dem Mieter Schadensersatz. Der Ersatzanspruch sei nach § 249 Absatz 1 BGB darauf gerichtet, den Kläger so zu stellen, wie er bei vertragsgemäßem Verhalten des Vermieters gestanden hätte. Dies bedeute, dass der Vermieter nur die Sparbuchzinsen einer Bank seiner Wahl zu ersetzen habe. Verzugszins in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz schulde der Vermieter nicht, weil er nie in Verzug geraten sei. Auftragsrecht (§ 668 BGB) komme hier nicht in Betracht. Der Mieter habe den Vermieter nicht mit der Verwaltung der Kaution beauftragt. Die Pflichten, die den Vermieter bei der Anlage der Mietkaution träfen, seien in § 551 Absatz 3 BGB abschließend geregelt. Eine planwidrige Lücke, die durch Analogien zu den gesetzlichen Zinsregelungen bei anderen Vertragsarten geschlossen werden könne oder gar müsse, enthalte das Gesetz nicht. Das höhere Insolvenzrisiko habe sich nicht realisiert.

Die Entscheidung ist in zweierlei Hinsicht falsch.

Einerseits kann unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes das Insolvenzrisiko des Mieters nicht ungeschehen gemacht werden, so dass es mit dem Ersatz von Sparbuchzinsen nicht getan ist. Andererseits bedarf es keiner Analogie, um Auftragsrecht anzuwenden. Die Zahlung der Kaution an den Vermieter enthält den Auftrag, die Sicherheit für den Mieter zu verwenden. Für den Fall der Eigenverwendung, wie er hier vorliegt, enthält § 668 BGB eine Mindestverzinsungspflicht. Es ist bedauerlich, dass das Landgericht den Antrag auf Zulassung der Revision zurückgewiesen hat.

Stand: 25.09.2012