Rechtsinfo zum Immobilienrecht:
Architektenvertrag

Zwischen Architekten und Bauherren kommt es oft zum Streit, wenn es um die Frage geht, ob der Bauherr einen entgeltlichen Architektenvertrag abgeschlossen hat.

Grundsätzlich gilt die Vorgabe des allgemeinen Vertragsrechts, dass derjenige die Beweislast trägt, der sich auf den Abschluss eines verbindlichen Vertrages beruft. Solange die andere Partei den Vertragsabschluss bestreitet, ist die anspruchsstellende Partei in der Beweispflicht. Sie trägt das Risiko, dass sie den Vertragsabschluss nicht beweisen kann.

Anlass bei Planungsleistungen ist häufig, dass der Bauherr mit dem Planer ein erstes Beratungsgespräch geführt hat, dieser vielleicht einen skizzenartigen Entwurf präsentierte, der Bauherr sich aber nicht zum Abschluss eines Architektenvertrages durchringen konnte. Teils scheitert der Bauherr wegen Finanzierungsschwierigkeiten oder kann die Kaufvertragsverhandlungen mit dem Grundstückseigentümer nicht zum Abschluss bringen.

In der Folge erwartet der Architekt vom Bauherren häufig eine Vergütung. Diese wird ihm verweigert, mit dem Einwand, man habe sich vorab von den gestalterischen Fähigkeiten des Planers überzeugen wollen und noch keinen Architektenvertrag abgeschlossen. Damit stellt sich die Frage, wann die akquisitorische Tätigkeit des Architekten endet und wann der vertragliche Bereich beginnt. Es ist also die Grenze zu ziehen zwischen einer unverbindlichen und damit honorarfreien und der vertraglichen und damit honorarpflichtigen Tätigkeit. Zu dieser Problematik gibt es vielerlei Gerichtsurteile, die sich vornehmlich am Einzelfall orientieren. Auch wenn der Auftragnehmer vorträgt, dass bestimmte Arbeiten aufgrund ihrer Intensität und Kreativität nicht mehr als Akquisitionsmaßnahme zu verstehen und nur gegen Honorierung zu erwarten seien, riskiert er, dass er sich auf keine klare, vertragliche Vereinbarung berufen kann und in der Gebührenfrage scheitert.

Die Gerichte entscheiden im Einzelfall

Ein Architektenvertrag kann formfrei abgeschlossen werden und ist somit auch mündlich wirksam. Der Architekt trägt die Beweislast dafür, dass er von der bauwilligen Partei einen vergütungspflichtigen Auftrag erhalten hat. In einem durch das Oberlandesgericht (OLG) München entschiedenen Fall wurde dem Planer vorgehalten, dass er sich regelrecht aufgedrängt habe, um zum Abschuss eines Architektenvertrages zu kommen (Aktenzeichen 9 U 4609/07). Der Bauherr hingegen habe lediglich eine Bauvoranfrage gewünscht und dazu eine Vollmacht bewilligt. Stattdessen erbrachte der Architekt umfangreiche Planungsleistungen für mehrere Häuser, brachte die Erschließung auf den Weg und forderte gemäß der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) rund 35.000 Euro Honorar. Der für den Abschluss eines Architektenvertrages beweispflichtige Architekt konnte den Vertragsabschluss nicht beweisen und musste sich den Einwand der Bauherren entgegenhalten lassen, dass die von ihm erbrachten Planungsleistungen noch nicht beauftragt waren und er dafür auch nicht bevollmächtigt war.

Beweislast erfasst auch das Fehlen aufschiebender Bedingungen

Ferner wurde im Urteil des OLG München darauf abgestellt, dass der Entwurfsverfasser auch dafür beweispflichtig war, dass der Abschluss des Architektenvertrages nicht unter einer aufschiebenden Bedingung erfolgt sei. Dieser Umstand hat in der Praxis erhebliche Bedeutung, wenn seitens des Bauherrn behauptet wird, man habe einen endgültigen Architektenvertrag erst dann beabsichtigt, wenn eine bestimmte Bedingung eingetreten sei. Eine solche Bedingung kann darin bestehen, dass der Kaufvertrag über das zu bebauende Grundstück erfolgreich zum Abschluss gebracht werden kann oder die Baufinanzierung bewilligt wird.

Architektenvertrag nur schriftlich abschließen

Streitigkeiten dieser Art lassen sich letztlich nur vermeiden, wenn die Parteien eine klare, schriftliche Vereinbarung treffen, in der sie alle Details der Beauftragung regeln. Aus diesem Grunde sieht die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) auch ein detailliertes Instrumentarium vor, mit dem die Gebühren geregelt werden. Insbesondere verlangt die HOAI, dass der Architektenvertrag schriftlich geschlossen wird. Nur dann ist eine sichere Beweisführung zu Gunsten oder zu Lasten der jeweiligen Partei zuverlässig möglich.

HOAI gibt Orientierung vor

Bevor es zum Abschluss eines endgültigen Architektenvertrages überhaupt kommt, müssen Bauwillige im Hinblick auf die Umsetzbarkeit des Bauvorhabens und den Flächen- und Raumbedarf ihre Vorstellungen erörtern, Gespräche miteinander führen und die Kosten überschlagen. Erwartet der Auftragnehmer in diesen Fällen bereits eine Vergütung, sollte er diesbezüglich eine schriftliche Vereinbarung treffen und klarstellen, dass er sich nicht im Bereich der Akquisition befindet und seine Arbeit nur gegen Honorierung erbracht wird. Jeder Versuch, die bauwillige Partei zu überrumpeln und die Kostenfrage in den Hintergrund zu schieben oder gar bewusst zu verdecken, führt zum Streit. Auch wer vorgefertigte Vertragsbedingungen verwendet, muss darauf achten, dass die bauwillige Partei deutlich und offensichtlich über die Kostenfrage in Kenntnis gesetzt und von dem Gebührenanfall nicht überrascht wird.

Erst mit einem unterschriebenen Architektenvertrag sollte ein Architekt im Regelfall unterschiedliche Planungsalternativen erstellen, Planskizzen erarbeiten oder Verhandlungen mit der Baubehörde über die Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens führen. Fällt dann seitens des Auftraggebers die Entscheidung für eine Planungsalternative, kann der Architekt daraus einen Entwurf erarbeiten. Diese Arbeiten entsprechen den Teilleistungen 1-3 der HOAI (Grundlagenermittlung, vor- und Entwurfsplanung).

Stand: 30.04.2012