Rechtsinfo zum Immobilienrecht:
Schrottimmobilien

Die Zwangsvollstreckung der DKB wegen der Finanzierung einer Schrottimmobilie ist aufgrund einer Vertragslücke in vielen Fällen rechtswidrig.

Dem liegt folgende Fallkonstellation zu Grunde: Anleger investierten in eine Schrottimmobilie. Da die Mietzahlungen ausblieben konnten sie Ihre Darlehensverbindlichkeiten gegenüber der Deutsche Kreditbank AG (DKB) nicht mehr erbringen. Die vom Vertrieb versprochene „Mietgarantie“ existierte nicht. Vermietungsaktivitäten wurden auch nicht durchgeführt. Manche Wohnungen waren noch nicht einmal vollständig ausgebaut.

Die Vermögensanlage wurde daher notleidend, sodass der Kläger nach einer gewissen Zeit die Darlehensraten an die DKB nicht mehr zahlen konnte. Diese ließ sich insofern auf keinerlei Vergleichsverhandlungen mit den geschädigten Anlegern ein, sondern vollstreckte unter anderem durch Gehaltspfändung. Hiergegen wandte sich der Kläger mit der Begründung, dass die Vollstreckung unzulässig sei. Der DKB liege gar kein wirksamer Vollstreckungstitel vor. Der Kläger verwies drauf, dass die DKB eine Grundschuldbestellungsurkunde verwende, die nicht von ihm sondern von von einer Notarangestellten unterzeichnet war. Die insofern erteilte Vollmacht war nichtig. Als Rechtsfolge ergab sich daraus, dass auch der Vollstreckungstitel nichtig und die Zwangsvollstreckung der DKB rechtswidrig war.

Das Oberlandesgericht (OLG) Celle bestätigte diese Auffassung und erklärte die Zwangsvollstreckung der DKB für unzulässig (Urteil vom 8. August 2012).

Dies deshalb, weil die DKB aufgrund ihres lückenhaften Vertragskonstruktes auch kein Recht darauf habe, eine Zwangsvollstreckungsurkunde von dem Kläger zu erhalten. Das Urteil, das in mehreren weiteren Verfahren durch das OLG Celle und die Instanzgerichte bestätigt wurde, zeigt, dass Anleger und DKB-Kunden durchaus erfolgreich gegen die Zwangsvollstreckung vorgehen können. Es ist noch nicht rechtskräftig, das OLG Celle hat jedoch die Revision nicht zugelassen. GMAC-RFC Servicing GmbH (nunmehr Paratus AMC GmbH) - Erfolg für Anleger bei Rückabwicklungsklagen.

Im Jahre 2012 konnten Anleger, die Ihre Schrottimmobilien bei der GMAC-RFC Servicing GmbH über deren Vertriebssystem finanziert hatten, teilweise weitreichende Erfolge bei der Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen wegen Aufklärungspflichtverletzung der GMAC-RFC Servicing GmbH erzielen. Herausragend ist dabei sicherlich die Entscheidung des OLG Dresden vom 28. Juni 2012 - Aktenzeichen 9 U 1758. Nach Maßgabe der Richter des OLG Dresden hat eine finanzierende Bank, die 100 Prozent des Kaufpreises oder mehr finanziert, von vornherein die Verpflichtung, die Immobilie zu prüfen. Der Käufer verlasse sich darauf, dass die Bank das Objekt bewerte und somit den Kaufpreis als real einstufe. Dies ist von der GMAC-RFC Servicing GmbH – wie in den meisten Fällen auch – nicht erfolgt. Eine Überprüfung der Werthaltigkeit der Immobilie war nicht Bestandteil des Geschäftskonzeptes der GMAC-RFC Servicing GmbH, vielmehr wurde von vornherein lediglich durch eine Internetbewertung ohne konkreten Bezug zum Verkaufsobjekt ein Quadratmeterpreis errechnet. Dieser stand oft in grobem Missverhältnis zum Ertragswert / Verkehrswert der Immobilie.

Das OLG Düsseldorf hat daher in einem Beschluss in einem Verfahren gegen die GMAC-RFC Servicing GmbH darauf hingewiesen, dass die Bewertung der GMAC-RFC Servicing GmbH als „unsinnig“ zu betrachten sei. Es sei im Übrigen so, dass aufgrund der Mieteinkünfte die GMAC-RFC Servicing GmbH erkennen konnte, dass die Immobilie überteuert ist und somit ein Haftungstatbestand gegeben sei (OLG Düsseldorf vom 24. Oktober 2011 - I-17 U 107/11). Dieser Rechtsauffassung schloss sich das Landgericht (LG) Hildesheim im Urteil vom 27. März 2012 - 5 O 101/12, an. Auch im dortigen Fall waren die Anleger arglistig über den Wert der Immobilie getäuscht worden, die sie bei der GMAC-RFC Servicing GmbH finanzierten. Eine Überprüfung des Kaufpreises fand nicht statt, vielmehr stützte sich die GMAC-RFC Servicing GmbH auf ihr Onlinebewertungssystem, das jedoch nicht ausreichend war. Das LG Hildesheim verurteilte die GMAC-RFC Servicing GmbH daher zum Schadenersatz und zur Rücknahme der Wohnungen (Urteil noch nicht rechtskräftig).

Das LG Berlin verurteilte die GMAC-RFC Servicing GmbH ebenfalls zum Schadenersatz wegen Finanzierung einer Schrottimmobilie.

Dabei leitete das LG Berlin die Haftung der GMAC-RFC Servicing GmbH aus einer Aufklärungspflicht wegen einer vertraglich versprochenen Besichtigung ab. Aufgrund dieser Besichtigung hätte die GMAC-RFC Servicing GmbH die sittenwidrige Überteuerung erkennen können und die dortigen Kläger aufklären müssen. Das Kammergericht stützte diese Auffassung, sodass das Urteil rechtskräftig ist.

Hinzukommt noch, dass die GMAC-RFC Servicing GmbH ihr Geschäftsmodell ausschließlich auf die Generierung von Provisionszahlungen stützte und keinerlei Zinsgewinne erzielte. Es besteht daher möglicherweise ein Haftungsanspruch wegen Aufklärungspflichtverletzung über den Charakter des Darlehensgeschäftes, das die Anleger nicht kannten. Sie wussten insbesondere nicht, dass für Ihre Unterschrift sofort an die GMAC-RFC Servicing GmbH Provision gezahlt wird. Hätten die Anleger dies gewusst, so hätten sich die meisten das Geschäft nochmals gut überlegt. Insgesamt gesehen sind die Chancen zur Geltendmachung von Schadenersatz gegen die GMAC-RFC Servicing GmbH im Jahr 2012 deutlich gestiegen.

Stand: 05.02.2013